????作者：Jon Birger

????鲍伯?托尔（Bob Toll），66 岁 Toll Brothers 公司创始人兼 CEO

????《财富》杂志上一次采访美国豪华住宅建筑商 Toll Brothers 公司创始人兼 CEO 鲍伯?托尔，还是在 2005 年 4 月，当时我们称他为“房地产牛市的新国王”。这个绰号似乎非常合适：Toll Brothers 当时的利润正创下历史记录，而且公司的股价走势图与思科公司（Cisco）在上世纪 90 年代末的情形如出一辙─在不到 3 年的时间里，股价飙升了 470%。毋庸赘言，从那以后市场状况急转直下。住宅建筑业陷入了衰退，今年 5 月独立房的销售额下降了 16%，为 2001 年以来的最低点，而 Toll Brothers 及其他大多数住宅建筑商的股价均下跌了一半（竞争对手 KB Home 称，由于供过于求，截至上个月的季度营业额下降了 36%）。最近，《财富》杂志高级记者乔恩?伯杰尔（Jon Birger）与托尔谈论了住房市场变幻莫测的前景。

????目前的情况有多糟？

????我觉得市场最早也要到 2008 年 4 月才能复苏。 但是我敢肯定，一旦出现复苏，在受压抑的市场需求的带动下，速度会大大超过以往。目前，就业率适度增长，失业率、利率均保持较低水平，公司收入报告形势喜人，巨额资金不断产生并且大量涌向世界各地。

????你是否对牛市期间发生在佛罗里达和其他地区的投机行为感到担忧？

????对此我们无计可施。我们可以让大家签署一式三份的合同，反复发誓不做投机者，但我们无法控制隔壁的建筑商把住宅卖给谁。而且一旦市场再次出现轻微下滑，投机型投资商就会说：“该是兑现的时候了。”

????一些分析人士认为，要不是建筑商提供了各种优惠措施，如精装修的厨房等，新房的价格甚至还会进一步下跌。

????如果你开始以 40 万美元的价格出售原本 50 万美元的房子，所有花 50 万美元买房的房主就会跑到你的办公室来投诉，他们会问：“你们为什么要这样对待我们？你们为什么不干脆在草坪上立块牌子，写上｀我是蠢货＇？”因此，你只能提供优惠，而不能降低房价，因为你不希望对你的客户表现得粗鲁、无礼、野蛮。

????目前投机行为大行其道，再加上住宅建筑公司的股价大幅下跌，它们有可能成为私募股权基金的收购对象。你认为这样的情况会发生吗？

????我认为私人股权投资基金与所有建筑商都接触过并且讨论过有关事宜，但是很显然它们未能达成任何共识。如果一家杠杆收购基金找到建筑商并且说：“瞧，你的股价以前是 50 美元，现在是 25 美元。我会给你 30 美元。”可是，每当市场复苏后我们的股价都会再创新高，既然如此，我们为什么要以 30 美元出手呢？我还是熬过这段日子比较好，接下来再用老办法来弥补损失，那就是努力赚钱。

????译者：萧艾