Cần bao nhiêu tiền de mua nhà

Mua nhà ở thành phố là ước mơ và động lực phấn đấu của nhiều người. Một số độc giả chia sẻ cơ hội mua nhà cho người lao động là rất khó:

Sự thật là câu chuyện mua nhà càng ngày chỉ dành cho giới nhà giàu, có điều kiện, giới kinh doanh bất động sản giao dịch với nhau mà thôi. Dân làm công ăn lương muốn có một chỗ ở thì phải có sẵn vốn ít nhất là 40-50% giá trị căn hộ và mỗi tháng để dư ra được ít nhất 15-20 triệu đồng thì chuyện mua được một chỗ ở mới khả thi. Còn ngoài ra mua vé số và hy vọng là điều tất yếu rồi, chứ khó còn cách nào khác.

loccaoxanh

Thật sự mua nhà ở thành phố là ước mơ của biết bao nhiêu người, khi con người ta không làm gì được thì chỉ có ước mơ là trúng số (đó là suy nghĩ của riêng mình). Nếu cứ trông vào mức lương hiện tại thì làm sao mua được nhà dù là nhà ở xã hội giá từ 1- 1.5 tỷ đồng? Những người có nhà thì càng thêm giàu vì họ đầu tư như tác giả nói, còn những chưa có nhà thì càng chật vật thêm cuộc sống khi ở nhà thuê.

Tan Le

Giá đất và giá nhà tăng lên theo thời gian là chuyện đương nhiên và mọi người đừng mong nó sẽ giảm. Và với lao động bình thường thì rõ ràng mua nhà là chuyện cực kỳ viển vông.

Đơn giản là nhiều người muốn ở thành phố nơi điều kiện sống tốt và công việc thuận lợi. Cầu nhiều mà cung giới hạn thì giá ắt phải tăng, và giá tăng đến mức mà chỉ số ít người mua được thôi để hạn chế di dân, phân bổ dân đồng đều về nơi khác, ví dụ như về quê sống nếu thu nhập kém chẳng hạn.

Tương lai chung cư sẽ mọc lên nhiều nhưng giá đất nền thì còn tăng mạnh nữa. Nếu vay mượn được thì mua càng sớm càng tốt, còn không xác định ở thuê cũng được, thuê cả đời cũng chẳng sao. Các đất nước phát triển cũng như vậy thôi

Toàn Thắng

Trong khi đó, nhiều độc giả cho rằng cơ hội mua nhà là khó khăn, nhưng không phải bất khả thi nếu chăm chỉ làm việc, tiết kiệm và đầu tư:

Để mua được nhà cũng không phải khó quá đâu. Thứ nhất cần có đủ 30% giá trị ngôi nhà. Thứ hai, có thu nhập đủ chi tiêu và trả gốc lãi khoản vay 70% theo từng tháng trong thời hạn vay ngân hàng 10, 15, 20, 30 năm theo thỏa thuận. Còn cứ chờ đủ tiền mua thì không có bài toán nào cho người có thu nhập dưới 30 triệu đâu.

hoi

Có nhiều lý do mà nhiều người không mua được nhà:

1. Tâm lý sợ mắc nợ, nên để dành đủ tiền mới mua. Tuy nhiên lãi suất tiết kiệm tiền không tăng nhanh bằng sự trượt giá và sự gia tăng về giá danh nghĩa của bất động sản.

2. Thích sống gần trung tâm, nhưng giá nhà và căn hộ hiện tại lại quá cao so với thu nhập. Nên dù cho để dành bao nhiêu lâu nữa chắc chắn cũng không mua được.

3. Tài chính yếu nhưng nhất quyết chọn nhà đất hơn là căn hộ. Đối với họ thì nhà là tài sản đầu tư hơn là nơi an cư của mình.

4. Đối tượng thu nhập thấp (thu nhập dưới mức đóng thuế thu nhập cá nhân) không có tích lũy sao mua được nhà?

5. Bị nợ xấu trên hệ thống liên ngân hàng và không thể vay mua bất động sản (nợ xấu do vay mua trả góp, dù 1-2 triệu cũng là nợ xấu và mất mấy năm để xóa).

6. Người chờ bong bóng bất động sản vỡ để mua nhà giá rẻ bằng 1/2, 1/3 giá thị trường hiện tại. Và vì có rất nhiều người ngồi chờ như vậy nên nếu có cũng không tới lượt bạn.

Sau một khoảng thời gian làm việc vất vả, đã đến lúc bạn chuẩn bị cho một kế hoạch quan trọng của đời mình: Mua một căn nhà! Tuy nhiên, quy trình để mua nhà không hề đơn giản chút nào, hay nói cách khác, nếu không chuẩn bị kỹ càng và trang bị đầy đủ kiến thức, việc mua nhà sẽ trở nên rắc rối và có thể phát sinh rất nhiều chi phí ngoài dự tính. Chính vì vậy, cho dù bạn dự định mua nhà với mục đích gì, bạn cần xem xét các yếu tố chính như sau:

1. Khả năng vay của bạn
2. Số tiền đặt cọc cần phải chuẩn bị
3. Các chi phí có thể phát sinh
4. Các khoản hỗ trợ của chính phủ
5. Xin thư chấp nhận cho vay trước khi tìm nhà

1. Khả năng vay của bạn: Các bạn có thể tìm đọc lại bài viết về cách tính khả năng vay, cũng như cách tăng khả năng vay. Việc tìm hiểu khả năng vay là một việc khá quan trọng, trong nhiều trường hợp, có thể gây áp lực với nhiều người mua nhà mới. Tuy nhiên, bạn không nên tạo áp lực bản thân vì đội ngũ Trusted Finance luôn sẵn sàng đưa ra những chiến lược phù hợp nhất, giúp bạn trả khoản vay một cách nhẹ nhàng và dễ dàng. Bạn cũng có thể dự toán được số tiền phải trả hằng tháng thông qua công cụ tính của Trusted Finance tại đây.

2. Số tiền đặt cọc cần chuẩn bị: Nếu bạn muốn vay tiền, thì đối với hầu hết các ngân hàng, bạn cần có một khoản tiết kiệm thật sự (genuine savings) ít nhất là 5% của giá trị căn nhà (Ví dụ, để mua một căn nhà có giá $600K thì cần có ít nhất $30K tiền tiết kiệm). Nhưng như thế nào mới được gọi là “Genuine savings”? Đây có thể được hiểu là khoản tiết kiệm có nguồn gốc, như tiền tiết kiệm từ lương đi làm, thu nhập từ việc cho thuê nhà, cổ phiếu hoặc các khoản khác…, và được lưu trữ trong tài khoản ngân hàng trong thời gian ít nhất 3 tháng. Nếu bạn có nhiều hơn 20% để đặt cọc (Ví dụ, bạn có $120K, ngôi nhà cần mua có giá $600K) thì bạn có thể sẽ không cần trả LMI - Bảo hiểm cho người cho vay khi vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà. Cũng có nhiều ngân hàng chấp nhận cho vay khoảng 97% giá trị căn nhà (95% + LMI); nhưng điều đó không có nghĩa là bạn chỉ cần chuẩn bị 3% giá trị căn nhà.

Ví dụ: Bạn muốn mua căn nhà đầu tiên để ở, trị giá $600K tại Victoria, vậy:

Số tiền bạn có thể vay = 95% giá trị căn nhà + LMI

Trong trường hợp này, ($570K + $18K) = $588K (tương đương > 97% giá trị căn nhà)

Số tiền cần có thể thanh toán nợ = Giá trị căn nhà + LMI – số tiền được vay

Trong trường hợp này, ($600k + $18k) – $588K = $30K (tương đương 5% giá trị căn nhà)

Bạn có thể nhận ra, số tiền bạn cần chuẩn bị để thanh toán nợ lên đến 5% giá trị căn nhà, đó là vì bạn phải trả một chi phí đáng kể cho việc mua LMI vì đã vay 95% giá trị căn nhà.

Lưu ý: số tiền thanh toán trên chưa bao gồm các chi phí khác, những con số trên chỉ là ví dụ và có thể dao động tùy theo từng ngân hàng, từng trường hợp cụ thể.

1. Các loại phí khác có thể phát sinh: ngoài số tiền đặt cọc, những chi phí khác có thể phát sinh trong việc mua nhà bao gồm:

• Thuế trước bạ (Stamp duty): Đây là loại thuế phải trả cho Chính Phủ, và thường là khoản phải trả nhiều nhất trong các loại chi phí, và là khác nhau ở từng tiểu bang, và cũng phụ thuộc vào việc bạn là người nước ngoài, thường trú dân hay công dân Úc (Bạn có thể ước tính stamp duty tại đây. Stamp duty có thể được miễn giảm nếu bạn mua nhà đầu tiên để ở và có trị giá thấp hơn một con số nhất định (tùy bang). Ví dụ, tại Victoria, nếu bạn mua nhà đầu tiên để ở dưới $600K, bạn được miễn stamp duty.
• Phí cho đại diện pháp luật (Conveyancer/Solicitor costs): Khi mua nhà, bạn cần một đại diện pháp luật để tiến hành các thủ tục hồ sơ (chuyển nhượng quyền sử dụng, thanh toán cho các bên…). Bạn cũng có thể nhờ Conveyancer hoặc Solicitor kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản, các điểm nêu ra trong hợp đồng mua bán trước khi chính thức ký. Chi phí cho Conveyancer thường thấp hơn Solicitor (khoảng $770 – đã bao gồm GST), tùy trường hợp.
• Chi phí cho khoản vay (loan set up costs): Bao gồm chi phí nộp hồ sơ (application fees); phí định giá nhà (valuation fee); phí liên quan đến pháp luật (legal fees); phí thanh toán (settlement fees); phí cố định lãi suất (rate lock fees), chi phí LMI nếu vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà (LVR > 80%). LMI có thể dao động từ 0.5-4.6% tổng số tiền vay tùy ngân hàng, và tùy mức vay trên giá trị căn nhà của bạn. Bạn có thể ước tính khoản LMI cần trả tại đây.
• Chi phí khảo sát: Nếu bạn muốn khảo sát chất lượng căn nhà trước khi mua, bạn có thể thuê chuyên gia khảo sát chất lượng nhà (Building inspector). Các chuyên gia sẽ xem xét các yếu tố như: Chất lượng cơ cấu (structural defects); Mối mọt (pest infestations) và những điểm khác có thể ảnh hưởng hoặc gây hại cho ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, chi phí này là không bắt buộc.
• Phí xin giấy phép đầu tư (FIRB): Nếu bạn không có quốc tịch hay PR, bạn cần phải xin giấy phép đầu tư cho mỗi căn nhà bạn muốn mua ở Úc (chi phí từ $5,000 tùy thuộc vào giá trị nhà); bạn có thể nhờ Conveyancer/Solicitor xin giấy phép cho bạn. Nếu vợ/chồng của bạn có quốc tịch hay PR, bạn không cần phải xin giấy phép này. Nếu visa của bạn là visa tạm thời trên 12 tháng vẫn phải xin giấy phép này, và bắt buộc phải bán khi visa của bạn hết hạn. ***Lưu ý: Trong trường hợp bạn không có quốc tịch, PR hay visa tạm thời, bạn vẫn có thể mua nhà để đầu tư cho thuê nhưng bắt buộc phải mua nhà mới! (Việc bạn mua được nhà không đồng nghĩa với việc bộ di trú chắc chắn sẽ cấp 1 loại visa nào đó cho bạn để vào Úc). Tham khảo thêm về FIRB tại đây.

1. Các khoản hỗ trợ khác của Chính Phủ:

• Hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên (FHOG) - cho công dân Úc/ người đang giữ PR: Nếu bạn đang mua căn nhà đầu tiên để ở (nhà mới chưa từng được sử dụng trước đây hoặc nhà đang trong quá trình xây dựng), bạn có thể nhận được $10,000 hỗ trợ từ Chính Phủ. Một số ngân hàng có thể chấp nhận số tiền này để đặt cọc.
• Hỗ trợ xây nhà (HomeBuilder) – cho công dân Úc: Nếu bạn ký kết hợp đồng xây dựng từ giờ đến 31/12/2020, và việc xây dựng bắt đầu trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký, bạn có thể nhận được $25,000 hỗ trợ xây dựng. Hiện nay các ngân hàng chưa cho phép về việc dùng số tiền này để đặt cọc.
• Hỗ trợ đặt cọc khoản vay cho người mua nhà đầu tiên (FHLDS) – cho công dân Úc: Nếu bạn có 5% tiền đặt cọc mua nhà ở, bạn có thể được “bảo đảm” để không phải trả LMI cho khoản vay như đã đề cập ở ví dụ trên. Tuy nhiên, chỉ có 10,000 hồ sơ được xét duyệt cho việc này trên toàn nước Úc trong 1 năm tài chính, vì thế kết quả sẽ không được bảo đảm và biết cho đến khi bạn gởi hồ sơ vào ngân hàng vay. Xem thêm chi tiết tại đây.
• Những hỗ trợ khác: Tùy vào chính sách của tiểu bang, sẽ có những chương trình hỗ trợ khác nhau. Ví dụ, Tây Úc đang có hỗ trợ Building Bonus $20,000 nếu hợp đồng xây dựng được ký từ 04/06/2020 đến 31/12/2020. Khoản hỗ trợ này dành cho mọi đối tượng, bao gồm công dân Úc, PR, visa tạm trú và thậm chí là người nước ngoài (không nhất thiết phải ở Tây Úc), áp dụng cho mọi mục đích mua nhà (ở/ cho thuê).

1. Xin thư chấp nhận cho vay trước từ ngân hàng: Đây là một bước quan trọng bạn cần làm trước khi quyết định mua nhà và vay. Xin tham khảo chi tiết tại đây.

Nếu bạn cảm thấy quá trình mua căn nhà đầu tiên quá phức tạp và nhiều vấn đề phát sinh, đừng ngần ngại đặt ngay cuộc hẹn với đội ngũ Trusted Finance, để được tư vấn hoàn toàn miễn phí về khoản vay cũng như các bước tiếp theo trong quá trình mua nhà nhé!

Disclaimer: Thông tin trong bài viết có thể thay đổi tại thời điểm bạn đọc, xin liên hệ với nhân viên của Trusted Finance để có được thông tin cập nhật chính xác nhất. Bên cạnh đó, tình hình tài chính hoàn chỉnh của bạn sẽ cần được đánh giá trước khi chấp nhận bất kỳ đề xuất hoặc sản phẩm nào.