Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Show Quy trình Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trình và phương pháp tiếp cận khác nhau. Tuy nhiên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá, doanh nghiệp đều phải thủ theo quy trình chung gồm 6 bước “theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” được quy định tại Điều 30 Luật Giá 2012 như sau:
Nội dung chi tiết quy trình thẩm định giá thực hiện như sau: Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá. Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch bao gồm: Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá. Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh. Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp. Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật Giá 2012 Luật Hoàng Anh
Trong phạm trù kinh tế, bất kỳ một tài sản nào từ: lô đất, nhà xưởng, tàu bè, ô tô…cho đến các tài sản vô hình như: thương hiệu, giấy phép đầu tư, mô hình quản lý, quyền sở hữu trí tuệ…đều được định giá thành những giá trị cụ thể là tiền. Trong đó các tài sản thuộc đối tượng Động sản đã trở thành đối tượng thẩm định giá phổ biến hiện nay. Động sản là gì?Theo khoản 2, điều 174 bộ Luật Dân sự năm 2005 có ghi rõ: “Động sản là tài sản không phải là bất động sản”. Vậy trước khi hiểu động sản là gì, chúng ta cần biết bất động sản là gì và từ đó loại trừ ra các tài sản thuộc bất động sản thì còn lại là động sản. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật qui định. Như vậy có thể hiểu khái quát: bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Từ đó ta có thể hiểu Động sản là bất kỳ những tài sản nào đáp ứng tiêu chí là có thể di chuyển, di rời được, bao gồm:
Thẩm định giá động sản là gì?Khái niệm thẩm định giá động sản được mở rộng từ khái niệm về thẩm định giá tài sản nói chung. Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Từ đó, thẩm định giá Động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Trong đó, tùy theo các trường hợp và mục đích thẩm định cụ thể, việc xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá động sản. Cá nhân, cơ quan làm công việc thẩm định giá chính là đơn vị độc lập có khả năng xác định chính xác giá trị của tài sản dựa trên những quy định và phương pháp phù hợp. Thẩm định giá Động sản bao gồm
Với đặc thù chung của các tài sản động sản là chất lượng còn lại không đồng đều, các chi tiết, bộ phận đã bị thay đổi, sửa chữa, nâng cấp cho phù hợp với mục đích sử dụng thì việc xác định các yếu tố như đặc điểm tài sản, năng lực sản xuất, điều kiện sản xuất, chế độ bảo quản, bảo dưỡng…sẽ làm căn cứ cho cá nhân, tổ chức làm thẩm định giá có thể lựa chọn cơ sở thẩm định, phương pháp, nguyên tắc thẩm định phù hợp. Trong đó, giá trị của tài sản đã qua sử dụng có thể được sử dụng 1 trong 2 cơ sở thẩm định đó là cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường tuỳ theo mức độ thông dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản cần thẩm định giá và mục đích thẩm định.
Khi tài sản không còn giá trị sử dụng thì mức giá trị còn lại được gọi là giá trị thanh lý. Hay nói cách khách, giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Việc thẩm định giá tài sản động sản khi không còn giá trị sử dụng cho mục đích sử dụng chính là công việc phức tạp và tỉ mỉ do việc chia tách, phân loại các thành phần cấu tạo nên tài sản đó, ước tính trọng lượng khi không đủ điều kiện cân, đong đo, đếm, chạy thử cụ thể cho từng tài sản. Ngoài ra việc có thể hoặc không thể xác định chính xác việc tận dụng được những thành phần, chi tiết tài sản thanh lý vẫn còn dùng được vì trong thực tế không đều nhau cũng gây ra khó khăn cho việc xác định giá trị tài sản. Mục đích của thẩm định giá động sảnTùy vào mỗi nhu cầu của chủ thể cần thẩm định giá thì các mục đích thẩm định giá lại khách nhau, nhưng nhìn chung bao gồm các mục đích sau:
Phương pháp thẩm định giá Động sảnCũng giống như phương pháp thẩm định các đối tượng tài sản khác như: bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, tài nguyên thiên nhiên… Các phương pháp thẩm định giá động sản bao gồm: a. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua-bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:
b. Phương pháp chi phí giảm giáLà phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Yêu cầu đối với phương pháp chi phí giảm giá là thẩm định viên phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:
c. Phương pháp đầu tư d. Phương pháp thặng dư e. Phương pháp lợi nhuận và các phương pháp khác… Hồ sơ thẩm định giá Động sản
Sử dụng dịch vụ thẩm định giá Hoàng Quân, khách hàng sẽ được hướng dẫn chi tiết trong việc xây dựng hồ sơ thẩm định theo từng đối tượng tài sản cụ thể. Đặc điểm chung về động sản và thẩm định giá động sảnCũng như bất động sản, thị trường máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, nhà xưởng, thiết bị, vật tư, hàng hoá gọi chung là thị trường động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến động sản giữa các chủ thể tham gia vào thị trường. Giá cả động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài Chính: Giá thị trường của Động sản là mức giá ước tính đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường. Tuy nhiên, giá cả của Động sản còn bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố mất cân bằng của thị trường do nhiều nguyên nhân không tính trước được như tính độc quyền, tính đầu cơ, các nhân tố cạnh tranh không lành mạnh … có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của chính sách Nhà nước như điều chỉnh về chính sách thuế, hạn mức nhập khẩu…
|
