Bán nhà chịu thuế thu nhập cá nhân

Ngoài hai loại phí trên, luật bất động sản quy định bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về các loại chi phí như lệ phí trước bạ, phí công chứng để xác định đối tượng chịu hai loại khoản phí này.

1. Bên bán nhà chịu thuế gì?

Khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, bên bán sẽ chịu một số khoản thuế, lệ phí cụ thể bao gồm:

1.1. Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà người có thu nhập (bên bán) phải trích nộp lại một phần từ nguồn thu nhập của mình vào ngân sách nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân mà bạn phải nộp chính là khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất hoặc sử dụng nhà ở. Đối với cá nhân chỉ có 1 nhà ở thì khoản thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản này sẽ được miễn thuế.

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Giá chuyển nhượng để tính thuế chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng không ghi rõ giá trị chuyển nhượng hoặc giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND quy định thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

1.2. Lệ phí trước bạ

Trong danh mục bên bán nhà chịu thuế phí gì có thể bao gồm lệ phí trước bạ. Lệ phí này được nộp ngay khi bạn làm hồ sơ

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng theo pháp luật thì người bán cũng có thể đưa tiền để người mua tự đi nộp khoản phí này.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Trong đó:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.

Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Tỷ lệ % chất lượng do UBND cấp tỉnh quy định

1.3. Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể:

• Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.
• Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.
• Mức thu phí này do HĐND từng tỉnh quy định.

1.4. Phí công chứng

Phí công chứng được nộp ngay tại phòng công chứng. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,...:

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cho, tặng, chia, nhập, đổi… bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất như nhà ở, công trình xây dựng: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn với đất, giá trị nhà ở, công trình đã xây dựng trên đất.

Ngoài quan tâm bên bán nhà chịu thuế gì thì bạn cũng cần tìm hiểu các loại thuế mà bên mua nhà cần chịu. Theo đó, các loại thuế phí theo quy định nhà nước có thể được thỏa thuận do 2 bên mua bán. Các bên nộp hồ sơ khai thuế, phí và hồ sơ sang tên sổ đỏ để đảm bảo việc mua bán, sang nhượng nhà đất hợp pháp luật. 

• Thuế thu nhập cá nhân
• Phí thẩm định hồ sơ

Bên cạnh bên bán nhà chịu thuế gì thì người mua cũng sẽ chịu các khoản:

• Phí công chứng
• Lệ phí trước bạ

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp mua bán nhà đất hiện nay, các khoản thuế phí đều do người bán chịu trả toàn bộ hoặc 1 phần do thỏa thuận giữa người bán và người mua. Điều này cần phải được cả 2 bên làm rõ với nhau, tránh có sự tranh chấp về sau này. Các khoản thuế, phí thực tế không mất quá nhiều so với giá trị bất động sản nên hầu như người bán đều chịu trách nhiệm đóng với cơ quan nhà nước.

Truy cập ngay Homedy.com để tham khảo giá bán nhà TPHCM tại các khu vực sau:

>> Giá bán nhà Gò Vấp

>> Giá bán nhà Bình Chánh

>> Giá bán nhà quận 7

3.Đối tượng nào được miễn giảm thuế khi mua bán nhà?

Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

3.1.Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

- Giữa vợ với chồng;

- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

- Ông nội, bà nội với cháu nội;

- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

- Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

>>> XEM THÊM:

3.2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế)

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:

- Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.

- Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Trên đây là tổng hợp thông tin bên bán nhà chịu thuế gì, để thông tin nhà bán của bạn đến được với nhiều người có nhu cầu, hãy đăng tin bán ngay trên bat dong san Homedy.com. Tin đăng của bạn có thể tiếp cận tới hàng ngàn người, giúp việc mua bán nhà, thỏa thuận giá cả diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và thời gian tối đa.

Theo Homedy Blog Tư vấn

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã sửa đổi bổ sung tại Luật số 26/2012/QH13) và điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Như vậy, người bán nhà đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận về người nộp thuế.

Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin, những ý kiến tư vấn dưới đây dựa trên giả định như sau:

1/ Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng không quy định về việc thỏa thuận về người nộp thuế.

Trong trường hợp này, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là anh A vì anh A là người có thu nhập từ việc bán nhà đất. Bạn có thể yêu cầu anh A làm văn bản ủy quyền để bạn nộp thay anh A khoản tiền này, và sau đó yêu cầu anh A trả lại khoản tiền này cho bạn.

2/ Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quy định cụ thể anh A có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn đến Tòa án nơi anh A đang cư trú để giải quyết tranh chấp hợp đồng, yêu cầu anh A thực hiện những nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng (bao gồm cả nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với mảnh đất chuyển nhượng) và bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại với những thiệt hại do anh A chậm thực hiện nghĩa vụ mà phát sinh.

Xem thêm: Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email:

Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!