Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất là một kiến thức quý báu, được đúc kết từ thực tế chứ không nằm trong bất cứ bộ quy định của mỗi trung tâm đấu giá nào. Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này, ACC Group sẽ cung cấp tới quý khách hàng một số thông tin cơ bản về kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất. Show
 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất (Cập nhật 2022) 1. Quyền sử dụng đất là gì?Trước khi tìm hiểu kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất, ta cần biết Quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ quy định tại Điều 53 – Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, cụ thể: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật đất đai đều cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Nói tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền. Đấu giá quyền sử dụng đất tức là việc Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương. Theo quy định, Điều 117 Luật Đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. 3. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất?– Đất thuộc loại đất đấu giá phải là khu đất không xảy ra tranh chấp, kiện tụng hoặc thuộc các trường hợp phong tỏa, kê biên, cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự và thi hành án dân sự. – Được các sở, ban, ngành có liên quan phê duyệt như được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt khớp nối quy hoạch chung; Sở Tài chính phê duyệt giá khởi điểm thực hiện đấu giá… – Đất phải đáp ứng những nguyên tắc trong thực hiện đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. 4. Thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đấtLưu ý: Thủ tục này do cơ quan tổ chức đấu giá thực hiện. Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm những bước sau: Bước 1: Lập phương án đấu giá Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá Bước 3: Quyết định đấu giá Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất tham gia đấu giá Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. 5. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất?Hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói: – Người tham gia đấu giá theo thứ tự trả giá trực tiếp bằng lời nói. Sau mỗi lần trả giá, người điều hành đấu giá nhắc lại 03 (ba) lần một cách rõ ràng, chính xác bằng lời nói mức giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau 30 (ba mươi) giây và liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp thì người có mức giá đã trả cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm là người trúng đấu giá. – Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm và không còn người trả giá tiếp. Hình thức trả giá bằng phiếu kín: – Mẫu phiếu do Công ty phát hành cho từng cuộc đấu giá; – Người tham gia đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục; thời gian tối đa của mỗi vòng trả giá không quá 05 (năm) phút; kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu trả giá cho đến khi không còn người bỏ phiếu gián tiếp, thì người có mức giá trả cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm là người trúng đấu giá. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm và không còn người bỏ phiếu trả giá tiếp; – Sau các vòng đấu, nếu có từ 02 (hai) phiếu trở lên cùng ngang giá, người điều hành cuộc đấu giá sẽ quyết định vòng đấu tiếp theo, nếu sau vòng đấu này vẫn còn phiếu ngang giá, thì tiếp tục tiến hành cho người tham gia đấu giá ghi phiếu, trong trường hợp phiếu vẫn còn ngang giá thì người điều hành cuộc đấu giá quyết định rút thăm bằng phiếu kín để công bố một người trúng đấu giá. Các hình thức đấu giá do lãnh đạo Công ty quyết định khi tổ chức đấu giá hoặc do thỏa thuận với cơ quan ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất. 6. Câu hỏi thường gặpĐất có thời hạn sử dụng là gì?Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu: “Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng. Ý nghĩa của việc xác định “đất có thời hạn sử dụng”?Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất… Quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?Là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất?– Đất thuộc loại đất đấu giá phải là khu đất không xảy ra tranh chấp, kiện tụng hoặc thuộc các trường hợp phong tỏa, kê biên, cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự và thi hành án dân sự. – Được các sở, ban, ngành có liên quan phê duyệt như được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt khớp nối quy hoạch chung; Sở Tài chính phê duyệt giá khởi điểm thực hiện đấu giá… – Đất phải đáp ứng những nguyên tắc trong thực hiện đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Nói tóm lại, qua bài viết trên, ACC Group đã cung cấp tới các quý khách hàng một số thông tin cơ bản về kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất. Kính mong quý khách hàng đón đọc và ủng hộ bài viết của ACC Group.
|
