Đất ruộng có được chuyển lên đất thổ cư? Đất ruộng lên thổ cư bao nhiêu tiền? là những băn khoăn của nhiều người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy, quy định về việc chuyển đổi này hiện nay như thế nào? Show  Hình minh họa Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, theo quy định tại các văn bản pháp luật hiện hành thì không quy định về khái niệm liên quan đến đất thổ cư. Đất thổ cư là từ truyền thống để chỉ đất phi nông nghiệp. Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất ruộng) sang đất ở (đất thổ cư) thì phải thỏa mãn yêu cầu quy định tại Luật đất đai 2013 cụ thể như sau: “Điều 10. Phân loại đất Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 2. UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;” Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được UBND cấp huyện tại nơi có đất chấp thuận bằng văn bản thì bạn mới có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đất nông nghiệp lên thổ cư bao nhiêu tiền 1m2?Quy định về Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: “2. Đối với hộ gia đình, cá nhân: c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đấtcó thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.” Ngoài ra, mỗi tỉnh thành phố sẽ có quy định riêng về giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất nên mỗi thửa đất tại mỗi tỉnh thành sẽ áp dụng tiền sử dụng đất khác nhau. Page 2
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, quy định về nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép. Hình minh họa Cụ thể, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: - Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; - Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; - Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; - Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. Ngoài ra, Thông tư 09 còn có nhiều điểm mới liên quan đến việc cấp sổ đỏ, có hiệu lực từ ngày 1/9/2021.
5 quy định mới về cấp sổ đỏ, nhà đầu tư bất động sản không thể bỏ qua
- Rất nhiều người thắc mắc làm sao có thể xây dựng nhà hoặc chuyển mục đích lên thổ cư từ đất nông nghiệp. Thì hôm nay DHA CORP sẽ thông tin đến mọi người cần chuẩn bị gì và làm như thế nào để chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trồng trọt đất phi nông nghiệp lên thổ cư đất ở, mọi người cùng đọc bài viết dưới đây nhé. Thủ tục chuẩn bị hồ sơ chuyển đất lên thổ cư:
Đất thổ cư được chia làm 2 loại, gồm: +Đất thổ cư đô thị (ODT): Ngoài đặc điểm của đất thổ cư thông thường, ODT sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã… +Đất thổ cư nông thôn (ONT) thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp huyện chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) nếu đáp ứng 02 điều kiện sau: (1). Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (2). Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai, do đó người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn. Như vậy, luật không quy định về điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất mà tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Sau khi xác định rõ căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì vấn đề được đặt ra hiện giờ đó là các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư, có thể kể đến như sau: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ : Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
Bước 2: Nộp hồ sơ : Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất : Người sử dụng đất tiến hành nộp tiền theo thông báo nộp tiền đã đưa ra. Ví dụ, theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, khi chuyển từ đất nông nghiệp (được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở (đất thổ cư) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Bước 4: Nhận kết quả : Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Hướng dẫn ghi thông tin chuyển mục đích sử dụng đất :1. Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp huyện nơi có đất - Tổ chức có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi là UBND cấp tỉnh nơi có đất. 2. Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…). 3. Ghi mục đích sử dụng đất sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng; mục đích sử dụng và giá đất tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất bất động sản quy định. ***Theo đó, tiền sử dụng đất mà gia đình phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng ví dụ chuyển 50m2 từ đất nôn nghiệp sang đất ở được tính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất theo giá đất ở – tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp = (50m2 x giá đất ở) – (50m2 x giá đất trồng cây lâu năm). Nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất:Tại Khoản 1, 2, 3, 4 và Khoản 6 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: “Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. 2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở. 3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất. 4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này. 5. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định”. Tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: “Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất Việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau: 1. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở. Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất”. Căn cứ các quy định trên, trường hợp hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất ở (BHK) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở (quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP. Đồng thời, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể đối tượng được giảm tiền sử dụng đất là “hộ gia đình” đồng bào dân tộc thiểu số khi được chuyển mục đích sử dụng. các dự án tiềm năng nhất hiện nay:
Bình luậnBài viết liên quan |
